昨日21:33，人民银行发布通知：为促进房地产市场平稳健康发展，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在此之前，按照人民银行的规定，商业性个人住房贷款利率的最低值是对应期限的LPR利率下浮20基点。最新5年期LPR利率为4.3%，减去0.2%下浮区间后，最低房贷利率理论上为4.1%。现如今，符合条件的城市，比如兰州、石家庄、武汉等等，最低基准利率将击穿4.1%，甚至有可能降低至4%以下。

受此消息影响，截至今日11:10，港股市场内房股板块大涨1.78%，知名地产开发商富力地产上涨11.38%，碧桂园上涨8.38%，表现亮眼。不过，受制于长期下跌趋势，上述两家公司的股价绝对值仍处于较低水平，前者为1.37港元，后者为1.8港元。

半年报数据看，富力地产和碧桂园均表现不尽人意。富力地产营收总额177.8亿元，同比腰斩；归属母公司净亏损为69.2亿元，去年同期为净利润30.8亿元。中期来看，富力地产既没有成长性也缺乏盈利能力，吸引力不足。碧桂园营收总额1624亿元，规模庞大，但同比降低30%左右；归属母公司净利润6.12亿元，虽为正值，但相较于千亿规模的营收，不足10亿的净利润严重偏低。净利率1.17%，低于一年期定期存款利率，盈利能力较差，吸引力同样不足。

据国家统计局数据：1-8月住宅销售面积为7.4亿平方米，同比下降26.8%；同期，住宅销售额为7.5万亿元，同比下降30.3%。对于一线城市和强二线城市来说，新房成交量下降3成左右，不足以导致房价下跌，因为开发商和持有房产的人信心较强。但是，对于普通二线城市和三线城市来说，开放商和房产持有人往往对后市信心不足，新房成交量的下滑经常伴随新房均价的下跌。量价齐跌的作用下，政策层面“松绑和救市”政策就显得更加急切和密集。

本次调整房贷利率下限，虽然初看起来只针对弱二线和三线城市，且持续时间仅有几个月时间，但如果刺激效果不显著，极有可能延长政策有效期并扩大至强二线甚至一线城市。届时，港股市场的内房股还将受到新一波提振。

ATFX分析师团队简明观点：地产开放商的核心难题依旧是融资渠道不通畅，该项问题不解决，其它利好政策都无法改变内房股趋势性下跌的局面。

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