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■ 美国正处于等待房地产盈利能力恢复的阶段

■ 也许会是预期经济活动正常化的投资目标选择之一

       近期，美国房地产投资信托（REIT）表现良好。作为代表性指数的NAREIT指数已经恢复至比2020年初高10%的水平，但与标准普尔500股指（29%）相比仍有延迟感。然而，NAREIT指数年初至今已上涨19%，超过标准普尔500指数（11%）。从年初至今各行业的增长率来看，商场（48%）、购物中心（41%）、仓库（34%）、住房（27%）等均表现出高于整体水平的增长，其中酒店（19%）、办公室（16%）也处于复苏趋势（截至6月18日）。可以认为，随着新冠疫苗接种的进展，预期经济活动将逐渐正常化。

       REIT增长是由于收购、开发和扩张等资产扩张导致的外部增长，以及由于租金增加、翻新和重建等价值增加导致的内部增长。根据全国房地产投资信托协会（NAREIT）1—3月季度的数据表示，开发和房地产收购交易额为431亿美元，虽然没有达到2019年10—12月新冠灾难前的季度（468 亿美元）水平，但它仍保持着较高水准。借款平均利率约为3.6%，为2000年以来的最低水平，市场普遍认为低成本融资环境将会持续，外部增长预期依然存在。

       另一方面，内部增长正在复苏。表示所持有的不动产的营业利润NOI（Net Operating Income, based on the same store）为239亿美元，而与股价直接挂钩的一般公司净利润FFO (Funds From Operation)为140亿美元，虽然正在从低迷中复苏，但还没有达到2019年10—12月期间（分别为246亿美元、164亿美元）的水平。此外，物业入住率为 90.6%，自2020 年4—6月（89.8%）以来没有太大回升。目前，美国正处于等待房地产盈利能力恢复的阶段，大众的预期也在提前推高REIT指数。对于在预期经济活动正常化的情况下寻找投资目标的投资者而言，美国REIT或许成为值得考虑的一项选择。